1. 面積単位(Area): Sq Meters, SqFt

土地(LOT)：平方メートル（square meter ）

表示の仕方は日本で使う㎡でなく、英語のsquare meterの略でSq Metersです。

土地：平方メートル（Sq Meters = ㎡）

換算：１坪　＝　約３．３０３平方メートル

占有面積 Living Area)：平方フィート（square Foot）

表示の仕方:　SqFt

換算：　１坪　＝　３５．５８ SqFt

１㎡　＝　１０．７６ SqFt

2. 地区制（Zoning）：　土地利用規制コード

一戸建て住居 R1: Residential 1

複合住宅 R2: Residential 2:

商業地区 C: Commercial

工業地区 M: Manufacture

ホテル地区 H: Hotel:

農業地区 A: Agriculture:

3. 不動産業者 Realtor

日本では会社で宅地建物取引主任者(宅建資格保持者)一人に対して数人の資格が無い営業マンが働くことができ、社長が宅建を保持していない場合があります。月給及び歩合で働いています。

グアムでは、資格保持者のみが不動産業に従事できます。資格にはブローカーとエージェトの２種類があります。ブローカー資格保持者が看板を上げて事務所を設立できます。エージェントはブローカーの会社に所属し、月給は無く成約時のコミッションのみです。最新のクラスを受講し２～４年ごとに資格を更新しなければなりません。

売主が選んだ売主側のエージェントをリスティング・エージェント（Listing Agent）と呼び、物件に看板を掲げたりします。買主が選んだ買主側エージェントはバイヤース･エージェント（Buyer’s Agent）といい、買いたい物件を一緒に探し、買主の権利を守る、買主側に有利な条件の売買申込書を作成し、売主側との交渉をして成約するのです。

一人のエージェントが売主側と買主側になる場合、どちらかに不利になる可能性があるため、両方の立場にあること(Dual Agency)を、買主と売主に文書で提示する規定があります。

4. グアム不動産購入のステップ  Steps to Purchase Guam Real Estate

一人の買主側エージェントを決め、希望を伝え、物件探しをし、内見する。 購入する物件を決定する。 買主側エージェントと相談しながら交渉事項を盛り込んだ、購入申し込み書（Purchase Agreement）を作成し署名する。 申込書を売主側エージェントまたは売主に渡す。 交渉事項に対して文書による交渉（Counter Offer）が始まる。 売主側と買主側で条件が折り合いがつき両者の書名が記されて、契約 成立となる。 *エスクロー口座開設、ローンの手続きや現金送金など、購入資金調達の準備をする。 契約書の交渉内容に従い、諸手続きをする。（建物検査、所有権調査など） 成約日、諸条件を満たした時、代金支払いと同時に所有権移行する。  ご成約おめでとうございます。

＊印のエスクロー（escrow）口座とは、売買契約で中立の立場をとるエスクロー会社が、一つの売買契約書の為にのみ開設する口座で、頭金を入金します。売主と買主の合意文書無しでの引き出しができない口座を開設するものです。

5. グアム不動産を売るステップ   Steps to Sell Guam Real Estate

一人の売主側エージェントを探し、売り物件の価格、マーケティング方法を検討する。（売物件の価格を比較検討、物件の良さを書き出す、看板やオープンハウス等売り方を検討） 販売価格を決定、売主側（リスティング）エージェント契約販売を開始する。 売主側エージェントが販売活動をする。（看板、広告、リスティング、物件案内など。） 買主の希望条件が書かれた売買契約書を受け取る。 受理できる条件であるか内容を確認し、契約するか、カウンターオファーを文書で交わし交渉するか、拒否か検討する。 売主側と買主側の条件の折り合いがつき両者の書名が記されて、契約 成立となる。 ＊エスクロー口座開設され買主から頭金が入金される。買主はローンの手続きや現金送金など、購入資金調達の準備をし、売主は所有権タイトル提示など売主としての準備をする。 成約日、諸条件を満たした時、代金を受け取り、鍵及び、 所有権を移行する。 ご成約おめでとうございます。

＊印のエスクロー（escrow）口座とは、売買契約で中立の立場をとるエスクロー会社が、一つの売買契約書の為にのみ開設する口座で、頭金を入金します。売主と買主の合意文書無しでの引き出しができない口座を開設するものです。

注意事項：　アメリカで資産を売ることにより収入を得ると、利益に対して所得税を支払う義務が発生します。買った時と売った時の書類をしっかり保管し、税務署で所定の手続きをとりましょう。詳しくは税務署、会計士、及び、不動産エージェントにお尋ねください。

6. グアム住宅ローン  Mortgage Loan 

アメリカ永住権が無いとローンの対象にならない場合がほとんどです。ビザ資格があってもアメリカでの住宅ローンを組む場合、日本の履歴などは対象外な為、日本人にとって、クレジット・スコアを良くすることは、意図的にしないと難しいものです。
ローンを組む場合は、ローン可能額内の物件を探すことをお勧めします。売買契約をする前に、金融機関で前もってローンできる上限額を聞くことができます。プリ・アプルーバル（Pre-Approval）といって、無料で簡易な審査をしてくれます。

金融機関で住宅ローンを申し込むと、貸す側の金融機関は、この人は、借りたお金を返済する能力があり信用ができる人か、また、回収できなかった際に、資産を抵当にすることで、貸した金額が回収できるかどうかを、クレジット・スコアにより割り出します。

収入に対する支出で、収入以上の支出があれば、返済能力に欠けると判断されるでしょう。
また、以前になんらかの請求に対して期日までに未納や滞納がある場合、既にコレクション・エージェントに報告されていて、滞納や未納履歴があるかもしれません。約束を守らなかったことで減点されます。
収入や資産が沢山あったとしても、いつもニコニコ現金払いをしていたら、借りた物を約束通りに返した履歴が無いので、約束を守れる人かどうかわからない、という判断になるのです。

どうしたらクレジット・スコアを良くできるのでしょうか。

では、どうやって信用履歴を作るかについてご説明します。家は通常、高額ローンで15年から30年ローンです。
借りたお金を約束どおり長期間支払える信用を作る必要があるのです。
まず、保証人無しでスタートでき、利息が低いのは、ご自身の定期預金口座から借入（セキュア・ローン）することです。
例えば預金が$5000ドルあると、その80％の$4000を銀行から借入するのです。その間、銀行にある預金$5000は引き出せませんが、返済が完了すれば引き出せます。自分の預金を抵当に借りるので利息は低いです。預金$5000の預金残高履歴が残る上に、借入履歴も取れ一石二鳥。　借入できる割合や利息は各金融機関で異なります。詳しくは各金融機関にご相談ください。

次に、お店のメンバー・クレジット・カードや少額ローンを作る。
店のメンバー・カードは利息が高い場合が多いので、購入したら、できるだけ早い時期に返済すれば、リボルビングなどによる高い利息を払わずに済みます。
もちろん、安定した収入を作ることは大切です。
自営業は過去2～3年の納税書提出を要求され、信用を作るのに期間が長くかかり、且、将来の安定収入の見通しの判断も難しいものです。
私はグアムの会社に就職して6カ月後に新車をローンで買うことができました。この場合も、目的が信用履歴を作るのであれば、3年よりも5年ローンの方がより有効です。

アメリカと日本の大きな違いといえるかもしれません。借金を奨励し、借金がないと信用が得られなくて、個人的には納得できないところもありますが、これが、アメリカ金融市場の現実です。

過去にクレジット歴があっても、ローン申し込み時点から過去2年以内の履歴が特に問われます。近年のローンに対する支払い履歴が特に大切になります。5年以上前までの支払い履歴はあまり反映されませんので、ご注意ください。

１．    支払い歴をよくする。　請求額があれば、期日内に支払いましょう。支払い期日内に支払いをする履歴をできるだけ長く続けること。

２．    未払い残高は低くする。クレジットカード等の利用可能上限額30%以内にすること。リボルビング・クレジットなどの残高が極力低めに。

３．    一度開設した口座は返済して清算する。借入残高を他のクレジットカードや金融機関に移動し、1本化するのはよっぽど利率が良い場合のみにしましょう。

４．    負債額が少ないなら口座数も少なくする。新しい口座を沢山開かない方が良いです。新規口座は口座期間平均を一気に短いものにする影響力が大きく、マイナス要因となります。

５．    金融機関に対するクレジットカードや借入金の問い合わせは慎重にする。多くの新規クレジットカード開設や、複数のローン申し込みはマイナス要因です。慎重に責任を持って新規契約しましょう。

ご自分のクレジット・レポートをクレジット・レポート・エージェントに直接依頼し、スコアを知ることはできますし、自分で問い合わせする限り、スコアに影響することはありません。また、ご自身で取り寄せたクレジット・レポートに間違いが無いとも限りません。きちんとチェックしましょう。もし、間違いを発見した場合は、訂正手続きを取りましょう。
クレジット・レポート・エージェンシー問い合わせ先：

7. 所有権 Type of Ownership

不動産の所有権の種類を選べることをご存知ですか。

不動産売買や譲渡は、結婚、子供の誕生や子育ての終了、離婚、相続など、人生の節目であることが多いです。特に相続の時、喪に服している時でも、請求書だけはノンストップで送られ、相続財産分与で裁判所利用料、弁護士料などは財産総額より規定に従って計算され数千から数万ドルと徴収され、家を売らなければならないこともあります。

例えば、大黒柱のご主人の銀行口座に預金があり、突然ご主人が亡くなったら、亡くなった人の口座は凍結され、生活費が引き出せないのです。家を売りたくても、相続権が誰にあるか裁判所の判定を待たなくてはなりません。遺言書等が無いと、裁判期間は、６～９ヶ月はかかるでしょう。死亡証明書の提出のみで、配偶者へ家の所有権移行ができたら良いと思いませんか。

適切な所有権を選びたいものです。大きく分けて４つの所有権があります。

１． Sole Ownership,『ソール・オーナーシップ』:　独身時に一人で購入した場合、その後、結婚しても個人の所有権を保持できます。まれに、既婚者が購入し、購入代金が明らかに夫婦で築いたものでないと証明ができ、配偶者が権利放棄の文書がある場合に可能です。

２． Community property『コミュニティ・プロパティー』:　グアムでは既婚者が購入した物件は特に指定しない場合、分離できない1組の夫婦の所有となります。配偶者に内緒でも、所有権の書類に自分の名前しかなくてもです。配偶者が亡くなった場合、家以外の財産と共に裁判所の相続判断が必要です。

３． Tenants in common　『テナント・イン・コモン』：　二人以上が非分離可能な１つの不動産の所有権です。その不動産売買取引の際、全員の署名が必要です。不動産を分割して売れませんが、個々の権利は他の承認なしで売ることはできます。その際、新たな購入者がその他の所有者たちと一緒に所有権テナント・イン・コモンを有します。

例3-1）100万ﾄﾞﾙの100エーカーの土地をAさんが20万ﾄﾞﾙ、Bさんが30万ﾄﾞﾙ、Cさんが50万ﾄﾞﾙ出し合って、購入します。権利はAさん20％、Bさん30％、Cさん50％となります。土地を分割してAさんが20エーカーだけ売ることはできませんが、AさんはBさんCさんの承諾無くAさんの権利を第三者Yさんに売買できます。そして、Yさん、Bさん、Cさんの所有となります。

４． Joint tenancy with right of survivorship『ジョイントテナンシー・ウィズ・ライト・オブ・サバイバーシップ』：　二人以上が非分離可能な１つの不動産の所有権を有し、所有者の一人が死亡した場合、生き残っている所有者（サバイバー）に所有権が移ります。物件を分離して売ることはできませんが、所有権を売る権利はありますが、その際、新しく買った人とその他の所有者全員が同時に契約しきり直ししないと、テナント・イン・コモンになり、生存者への自動的な所有権移行はなくなります。

例4-1）AさんとBさんとCさんが、所有していて、Aさんが一人でYさんにAさんの権利を売ります。BさんとCさんがその時同席して署名しないと、新しいYさんの所有権だけはテナント・イン・コモンで、BさんとCさんはジョイントテナンシー・ウィズ・ライト・オブ・サバイバーシップのままとなります。

例4-2）夫婦あるいは婚姻関係にない２人、太郎さんと花子さんが所有していた場合、太郎さんが亡くなったら、死亡証明書一枚の提出だけで、残された花子さんが裁判所に行く事無く、花子さんの所有権となります。

以上、簡単に記述しました。　その他にも、『リザベーション・オブ・レイフエステート』を登録できます。裁判所の相続の手続き無く、希望する人へ所有権譲渡の予約ができます。所有権保持者が生存中は全権利を有しますが、亡くなったら、ギフトとして所有権を譲渡する予約です。いろんなケースが想定されます。不動産購入される方、また、既に購入済みの場合で所有権の種類を変更したい方は、変更する方法がありますので、詳しくは専門家、弁護士にご相談ください。最初の一時間は無料相談の良心的な弁護士がいますし、書類作成は120ドルから180ドル程度です。少しでも皆様の参考になれば幸いです。